Jeder Euro, den Du als Werbungskosten geltend machst, reduziert Dein zu versteuerndes Einkommen und erhöht somit direkt Deine Nettorendite. Doch viele Kapitalanleger kennen nicht das volle Spektrum der absetzbaren Kosten und verschenken so bares Geld an das Finanzamt. In diesem Beitrag geben wir Dir eine umfassende Checkliste – von A wie Abschreibung bis Z wie Zinsen –, damit Du in Zukunft keine abzugsfähigen Ausgaben mehr übersiehst.
Die große Übersicht der Werbungskosten
Werbungskosten sind alle Aufwendungen, die Dir zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung Deiner Mieteinnahmen dienen. Hier ist eine detaillierte Liste der wichtigsten Posten für Deine Steuererklärung (Anlage V):
- Abschreibung für Abnutzung (AfA): Der fiktive Wertverlust des Gebäudes (i.d.R. 2 % p.a.). Der größte Posten, der keinen Geldabfluss erfordert.
- Anschaffungsnebenkosten: Maklercourtage, Notargebühren und Grunderwerbsteuer werden zusammen mit dem Gebäudewert abgeschrieben.
- Bank- und Kontoführungsgebühren: Die Gebühren für das Konto, über das die Mieteinnahmen und Ausgaben laufen.
- Büromaterial und Software: Kosten für Programme zur Verwaltung, Papier, Druckerpatronen etc.
- Dach- und Fachverbände: Beiträge für Eigentümervereine wie z.B. Haus & Grund.
- Erhaltungsaufwendungen: Alle Kosten für Reparaturen, Wartung und Instandhaltung (z.B. Heizungswartung, Reparatur eines Wasserhahns, Malerarbeiten im Treppenhaus).
- Fahrtkosten: Jede Fahrt zum Objekt, zur Eigentümerversammlung oder zur Bank kann mit der Kilometerpauschale angesetzt werden.
- Finanzierungskosten: Die Schuldzinsen für Dein Darlehen sind in voller Höhe absetzbar. Auch die Kosten für den Grundbucheintrag der Grundschuld gehören dazu.
- Grundsteuer: Die von der Gemeinde erhobene Steuer ist jährlich absetzbar.
- Gutachterkosten: Kosten für Wertgutachten oder Bausachverständige.
- Hausverwaltung: Die Gebühren für die WEG- oder die Sondereigentumsverwaltung.
- Mietersuche: Kosten für Inserate (online/offline) oder einen Makler, der einen neuen Mieter für Dich sucht.
- Rechts- und Beratungskosten: Anwaltskosten bei Streitigkeiten mit Mietern oder die Kosten für den Steuerberater, der die Anlage V für Dich erstellt.
- Versicherungen: Beiträge für die Wohngebäudeversicherung und die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht.
Der Teufel steckt im Detail
Besonders bei größeren Renovierungen ist Vorsicht geboten. Liegen die Kosten in den ersten drei Jahren nach Anschaffung über 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes, gelten sie als “anschaffungsnaher Herstellungsaufwand” und müssen über die gesamte Nutzungsdauer abgeschrieben werden. Eine gute Planung ist hier essenziell.
Die Immobilien.Ganzheitlich.Gedacht.(IGG KG) unterstützt Dich nicht nur bei der Suche nach der perfekten Immobilie, sondern hilft Dir auch, von Anfang an den Überblick über alle anfallenden Kosten zu behalten. Wir bereiten alle Unterlagen so vor, dass Du oder Dein Steuerberater eine solide Grundlage für die optimale steuerliche Geltendmachung haben. Unser Ziel ist es, Deine Rendite auf allen Ebenen zu maximieren.
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Wichtiger Hinweis: Dieser Beitrag dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine steuerliche Beratung dar. Die Inhalte können und sollen eine individuelle Beratung durch einen qualifizierten Steuerberater nicht ersetzen. Für eine verbindliche Auskunft zu Deiner persönlichen steuerlichen Situation wende Dich bitte an einen Experten.
