So sparst du Steuern mit deiner Kapitalanlage-Immobilie
Du hast den Entschluss gefasst, in Immobilien zu investieren, um dir ein Vermögen aufzubauen? Eine ausgezeichnete Wahl! Eine der größten Attraktionen einer Kapitalanlage-Immobilie liegt dabei in ihren erheblichen Steuervorteilen. Der Fiskus unterstützt dich als Vermieter auf vielfältige Weise und beteiligt sich quasi an deiner Investition. Wenn du die legalen Möglichkeiten kennst und nutzt, kannst du deine Steuerlast drastisch senken und damit deine Nettorendite signifikant steigern. In diesem Guide zeigen wir dir die wichtigsten Hebel, mit denen du als Immobilieninvestor richtig Steuern sparst.
Hebel 1: Die Abschreibung für Abnutzung (AfA) – Dein mächtigstes Werkzeug
Dein wohl stärkstes Instrument beim Steuernsparen ist die AfA (Absetzung der Abnutzung). Der Gesetzgeber geht fiktiv davon aus, dass deine Immobilie mit der Zeit an Wert verliert. Diesen Wertverlust darfst du von der Steuer absetzen, obwohl der Wert deines Objekts in der Realität meist steigt – ein genialer Kniff!
Wie es funktioniert: Du kannst jährlich 2 % des reinen Gebäudewertes (wichtig: ohne den Grundstücksanteil!) als Werbungskosten geltend machen. Dies mindert dein zu versteuerndes Einkommen aus der Vermietung. Ein entscheidender Punkt hierbei ist die Kaufpreisaufteilung. Je höher der Anteil des Gebäudes am Gesamtkaufpreis, desto höher ist deine jährliche Abschreibung. Es lohnt sich, hier schon im Kaufvertrag eine realistische und für dich vorteilhafte Aufteilung festzuhalten.
- Beispiel: Du kaufst eine Immobilie für 300.000 €. Der Grundstücksanteil beträgt laut Kaufvertrag 60.000 €, der Gebäudewert also 240.000 €. Jedes Jahr kannst du nun 2 % von 240.000 €, also 4.800 €, als AfA absetzen – ohne dass du diesen Betrag tatsächlich ausgeben musst.
Hebel 2: Schuldzinsen – Die Bankrate von der Steuer absetzen
Wenn du deine Immobilie über ein Darlehen finanzierst, kannst du die gezahlten Zinsen in voller Höhe als Werbungskosten von deinen Mieteinnahmen abziehen. Bei einem klassischen Annuitätendarlehen zahlst du am Anfang einen sehr hohen Zinsanteil und nur eine geringe Tilgung. Das ist steuerlich fantastisch, denn der größte Teil deiner monatlichen Rate ist in den ersten Jahren absetzbar und senkt deine Steuerlast massiv. Die Tilgung selbst ist nicht absetzbar, da sie deinen direkten Vermögensaufbau darstellt – du zahlst ja quasi dich selbst ab.
Hebel 3: Alle laufenden Kosten sind Werbungskosten
Nahezu alle Kosten, die dir im Zusammenhang mit deiner vermieteten Immobilie entstehen, kannst du als Werbungskosten ansetzen. Hier ist eine Liste der häufigsten Posten:
- Grundsteuer: Die jährliche Zahlung an die Gemeinde.
- Verwaltungskosten: Die Gebühren für die Hausverwaltung oder den Steuerberater, der deine Anlage V erstellt.
- Kontoführungsgebühren: Die Kosten für das separate Mietkonto.
- Fahrtkosten: Jede Fahrt zum Objekt, zur Eigentümerversammlung oder zur Bank.
- Büromaterial & Fachliteratur: Alles, was du für die Verwaltung brauchst.
- Anwaltskosten: Bei rechtlichen Auseinandersetzungen mit Mietern.
- Renovierungs- und Instandhaltungskosten: Kleinere Reparaturen oder Schönheitsreparaturen können sofort und in voller Höhe im selben Jahr abgesetzt werden.
Hebel 4: Erhaltungsaufwand vs. Herstellungskosten – Ein wichtiger Unterschied
Hier musst du besonders aufpassen, denn dieser Punkt kann über Tausende von Euro entscheiden. Planst du direkt nach dem Kauf größere Sanierungen? Dann merke dir die 15-Prozent-Grenze. Liegen deine Netto-Modernisierungskosten in den ersten drei Jahren nach dem Kauf über 15 % der reinen Anschaffungskosten des Gebäudes, gelten sie als “anschaffungsnaher Herstellungsaufwand”. Das bedeutet: Du kannst sie nicht sofort absetzen, sondern musst sie zusammen mit dem Gebäude über 50 Jahre abschreiben. Eine vorausschauende Planung, welche Arbeiten wann durchgeführt werden, ist hier bares Geld wert.
Die Strategie zählt – von Anfang an
Du siehst: Die steuerliche Optimierung beginnt nicht erst bei der Steuererklärung, sondern bereits Monate vor dem Notartermin. Die richtige Aufteilung von Grundstücks- und Gebäudewert, die strategische Planung von Renovierungen und das Wissen um alle absetzbaren Posten sind entscheidend für deine Rendite.
Als dein Partner betrachtet Immobilien.Ganzheitlich.Gedacht.(IGG KG) deine Investition ganzheitlich. Wir arbeiten mit einem Netzwerk von erfahrenen Steuerberatern zusammen und achten bereits bei der Objektauswahl darauf, dass du alle steuerlichen Vorteile optimal für dich nutzen kannst. Wir helfen dir, die Weichen von Anfang an richtig zu stellen.
Du möchtest wissen, wie sich die Steuervorteile konkret auf deine persönliche Rendite auswirken können? Lass uns in einem unverbindlichen Erstgespräch eine Beispielrechnung für dich aufstellen.
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Wichtiger Hinweis: Dieser Beitrag dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine steuerliche Beratung dar. Die Inhalte können und sollen eine individuelle Beratung durch einen qualifizierten Steuerberater nicht ersetzen. Für eine verbindliche Auskunft zu deiner persönlichen steuerlichen Situation wende dich bitte an einen Experten.
