Die 5 größten Mythen über Immobilien-Investments (und warum sie dich Geld kosten)
Du spielst mit dem Gedanken, in Immobilien zu investieren, aber irgendetwas hält dich zurück? Vielleicht sind es die Horrorgeschichten von Mietnomaden oder die Vorstellung, ein Vermögen an Eigenkapital anhäufen zu müssen. Schluss damit! Viele dieser Bedenken sind hartnäckige Mythen, die dich davon abhalten, eine der stabilsten und rentabelsten Formen des Vermögensaufbaus zu nutzen. Wir entlarven die fünf größten Irrtümer und zeigen dir, warum jetzt der perfekte Zeitpunkt sein könnte, um durchzustarten.
Mythos 1: “Für eine Immobilie brauche ich mindestens 100.000 € Eigenkapital.”
Dieser Glaubenssatz ist der wohl größte Stolperstein für angehende Investoren. Die gute Nachricht: Er ist falsch. Natürlich ist Eigenkapital hilfreich, um bessere Zinskonditionen zu erhalten, aber es ist keine unumgängliche Voraussetzung.
Die Realität: Banken bieten sogenannte 100%- oder sogar 110%-Finanzierungen an. Bei einer 100%-Finanzierung leiht dir die Bank den vollen Kaufpreis der Immobilie. Eine 110%-Finanzierung deckt zusätzlich die Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar- und Maklergebühren) ab.
Das bedeutet nicht, dass jeder eine solche Finanzierung bekommt. Die Bank prüft deine Bonität umso genauer. Entscheidend sind:
- Ein stabiles und hohes Einkommen: Als Single solltest du mit einem Nettoeinkommen von 3.000 bis 4.000 € rechnen können.
- Eine einwandfreie SCHUFA: Dein Score sollte idealerweise über 95 % liegen.
- Ein sicherer Arbeitsplatz: Ein unbefristeter Vertrag, am besten im öffentlichen Dienst oder einem krisensicheren Sektor, ist ein großes Plus.
- Ein werthaltiges Objekt: Die Immobilie selbst dient der Bank als Sicherheit. Eine gute Lage und ein solider Zustand sind daher entscheidend.
Warum dich dieser Mythos Geld kostet: Während du Jahre damit verbringst, eine hohe Summe anzusparen, steigen die Immobilienpreise und Mieten weiter. Hättest du früher mit einer soliden Finanzierung gekauft, würde dein Mieter bereits den Kredit für dich abbezahlen.
Mythos 2: “Vermieten ist nur Ärger und Stress mit den Mietern.”
Die Medien lieben Schauergeschichten von Mietnomaden und endlosen Rechtsstreitigkeiten. Ja, es kann Herausforderungen geben, aber die Realität sieht für die meisten Vermieter weitaus entspannter aus.
Die Realität: Deine Pflichten als Vermieter sind gesetzlich klar geregelt. Dazu gehören die Instandhaltung der Bausubstanz und die Erstellung einer korrekten Nebenkostenabrechnung. Doch du musst das nicht alles allein bewältigen.
Die Lösung heißt Hausverwaltung. Gegen eine monatliche Gebühr (oft zwischen 20 und 30 Euro pro Wohneinheit) übernimmt ein Profi für dich:
- Die Suche und Auswahl solventer Mieter.
- Die Erstellung der Mietverträge.
- Die Abwicklung der Mietzahlungen und Nebenkostenabrechnungen.
- Die Organisation von Reparaturen und Wartungen.
Warum dich dieser Mythos Geld kostet: Die Angst vor dem Aufwand hält dich davon ab, monatliche Mieteinnahmen zu generieren und von der Wertsteigerung der Immobilie zu profitieren. Die Kosten für eine gute Hausverwaltung sind zudem steuerlich absetzbar und sichern dir ein weitgehend passives Einkommen.
Mythos 3: “Immobilien sind im Moment viel zu teuer.”
Die Preise sind in den letzten Jahren gestiegen, keine Frage. Das bedeutet aber nicht, dass es keine guten Deals mehr gibt oder der Markt kurz vor dem Kollaps steht.
Die Realität: Experten prognostizieren für 2025 eine Stabilisierung des Marktes mit moderaten Preissteigerungen zwischen 1 und 4 Prozent. Von einer flächendeckenden Immobilienblase kann keine Rede sein, da die Nachfrage nach Wohnraum, insbesondere in guten Lagen, ungebrochen hoch ist.
Viel wichtiger als der reine Kaufpreis ist das Verhältnis von Kaufpreis zu Mieteinnahmen (Mietpreismultiplikator) und die langfristige Wertentwicklung des Standorts. Eine Immobilie in einer B- oder C-Lage mit guter Infrastruktur und Entwicklungspotenzial kann eine deutlich höhere Rendite abwerfen als ein überteuertes Objekt in einer A-Metropole.
Warum dich dieser Mythos Geld kostet: Warten auf den “perfekten” Zeitpunkt ist oft eine Verluststrategie. Das Zins-Preis-Paradoxon zeigt: Sinken die Zinsen, ziehen die Preise oft an. Steigen die Zinsen, fallen die Preise meist nur leicht, während deine Finanzierung deutlich teurer wird. Erfolgreiche Investoren analysieren den Markt, wie er ist, und finden die Chancen, die er bietet.
Mythos 4: “Schulden sind schlecht und riskant.”
Von klein auf lernen wir: “Schulden machen ist schlecht.” Das gilt für Konsumschulden, wie einen Kredit für den neuen Fernseher. Bei Immobilien-Investments verkehrt sich dieser Grundsatz jedoch ins Gegenteil.
Die Realität: Bei einer fremdfinanzierten Immobilie handelt es sich um “gute Schulden”. Du nimmst einen Kredit auf, um einen Vermögenswert zu schaffen, dessen Kosten (Zins und Tilgung) idealerweise durch die Mieteinnahmen gedeckt werden. Dein Mieter bezahlt also dein Vermögen ab.
Dieses Prinzip nennt sich Fremdkapitalhebel (Leverage). Du setzt nur einen geringen Teil (oder gar kein) eigenes Kapital ein, profitierst aber von der Wertsteigerung der gesamten Immobilie. Deine Eigenkapitalrendite wird dadurch massiv gehebelt – etwas, das mit Aktien oder anderen Anlageklassen in dieser Form kaum möglich ist.
Warum dich dieser Mythos Geld kostet: Die unbegründete Angst vor Schulden hindert dich daran, den größten Vorteil von Immobilien-Investments zu nutzen. Du verzichtest auf den Turbo für deinen Vermögensaufbau.
Mythos 5: “Ich muss ein Finanz- und Immobilien-Profi sein.”
Du musst kein studierter BWLer sein, um erfolgreich in Immobilien zu investieren. Wichtiger als ein tiefes Fachwissen ist ein gutes Team und der Wille, die Grundlagen zu lernen.
Die Realität: Dein Erfolg steht und fällt mit den Experten an deiner Seite. Suche dir ein Netzwerk aus:
- Einem erfahrenen Immobilienmakler, der den lokalen Markt kennt.
- Einem unabhängigen Finanzierungsberater, der dir die besten Konditionen sichert.
- Einem guten Notar und eventuell einem Steuerberater.
Die wichtigsten Kennzahlen wie Mietrendite oder der Mietpreismultiplikator sind keine Raketenwissenschaft. Mit etwas Einarbeitung verstehst du schnell, worauf es bei einem guten Investment ankommt.
Warum dich dieser Mythos Geld kostet: Perfektionismus und die Angst, Fehler zu machen, führen zur Paralyse. Du verpasst gute Gelegenheiten, weil du dich nicht traust, den ersten Schritt zu machen. Fange klein an, lerne dazu und baue dein Portfolio Schritt für Schritt auf.
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