Privat kaufen oder Immobilien-GmbH? Ab wann sich der professionelle Weg für dich rechnet.
Dein Immobilienportfolio wächst. Aus der einen Wohnung zur Altersvorsorge sind mehrere Einheiten geworden, vielleicht sogar das erste Mehrfamilienhaus. Herzlichen Glückwunsch! Du hast den Sprung vom Einsteiger zum ernsthaften Investor geschafft.
Doch mit wachsendem Erfolg wachsen auch die Herausforderungen – und die Steuerlast. Jeder Euro Mieteinnahme wird aktuell mit deinem persönlichen Einkommensteuersatz versteuert. Wenn du gut verdienst, liegt dieser schnell bei 42 % oder sogar 45 % (Spitzensteuersatz), plus Solidaritätszuschlag und eventuell Kirchensteuer.
Spätestens jetzt taucht sie am Horizont auf: die Idee der Immobilien-GmbH. Ein Begriff, der Professionalität, Skalierung und vor allem massive Steuervorteile verspricht.
Aber ist dieser Schritt wirklich der richtige für dich? Als dein strategischer Partner bei der IGG wollen wir heute Klartext reden. Wir schauen uns an, was eine vermögensverwaltende GmbH (vvGmbH) wirklich leistet, wo die Haken sind und ab wann sich dieser professionelle Weg für dich rechnet.
Was ist eine vermögensverwaltende GmbH (vvGmbH)?
Zunächst die Grundlagen: Eine Immobilien-GmbH ist in der Regel eine “vermögensverwaltende” GmbH, oft als vvGmbH abgekürzt. Das “vermögensverwaltend” ist entscheidend.
Diese GmbH darf ausschließlich eigenes Vermögen – in diesem Fall deine Immobilien – verwalten. Sie darf keinen gewerblichen Handel betreiben (also nicht ständig kaufen und verkaufen, Stichwort “Drei-Objekt-Grenze”) und auch keine Dienstleistungen wie Hausverwaltung oder Facility Management für Dritte anbieten.
Warum diese Einschränkung? Weil nur dann der steuerliche Zaubertrick funktioniert: die erweiterte Kürzung der Gewerbesteuer. Im Klartext: Die GmbH zahlt (fast) keine Gewerbesteuer.
Der größte Vorteil: Der 15,8 %-Steuersatz
Der unschlagbare Vorteil der vvGmbH liegt in der laufenden Besteuerung der Mieteinnahmen.
- Privat: Deine Mieteinnahmen werden mit deinem persönlichen Satz versteuert (z.B. 45 %).
- GmbH: Die GmbH zahlt auf ihre Gewinne (Mieteinnahmen minus Kosten/Abschreibung) nur 15 % Körperschaftsteuer plus Soli. Das ergibt eine Gesamtsteuerlast von ca. 15,8 %.
Lass dir diesen Unterschied auf der Zunge zergehen: 15,8 % statt 45 %.
Dieser Effekt ist ein absoluter Turbo für deinen Vermögensaufbau. Du nutzt den Steuerstundungseffekt. Das Geld, das du nicht ans Finanzamt abführst, bleibt in der GmbH und kann sofort reinvestiert werden – in die Tilgung von Krediten oder den Kauf der nächsten Immobilie. Der Zinseszinseffekt auf das gesparte Steuergeld ist enorm.
Weitere Vorteile sind die klare Haftungsbeschränkung (du haftest nur mit dem Gesellschaftsvermögen, nicht privat) und die Professionalisierung deiner Strukturen.
Die Nachteile: Exit-Steuer und Dividenden-Falle
Wo Licht ist, ist auch Schatten. Die Gründung einer GmbH ist kein “No-Brainer”, sondern eine strategische Weichenstellung mit gravierenden Konsequenzen.
1. Der 10-Jahres-Exit fällt weg Der größte Vorteil des privaten Kaufs ist die Steuerfreiheit beim Verkauf nach 10 Jahren Haltedauer (Spekulationsfrist). Diese Regelung gibt es in der GmbH nicht.
Verkauft die GmbH eine Immobilie, ist der Gewinn immer steuerpflichtig – egal, ob nach 5 oder 25 Jahren. Zwar wird dieser Gewinn auch “nur” mit den günstigen 15,8 % versteuert, aber eben nicht mit 0 % wie im Privatvermögen.
2. Die Dividenden-Falle (Ausschüttungen) Die 15,8 % sind der Steuersatz innerhalb der GmbH. Das Geld gehört aber der GmbH, nicht dir privat. Sobald du dir Gewinne als Dividende ausschütten willst, um davon zu leben, schlägt der Fiskus ein zweites Mal zu.
Auf die Ausschüttung zahlst du (meistens) Kapitalertragsteuer (ca. 26,3 %). Rechnet man beide Steuerstufen zusammen (GmbH + Privat), landet man bei einer Gesamtbelastung von ca. 48-49 %. Das ist mehr als dein privater Spitzensteuersatz!
3. Kosten und Bürokratie Eine GmbH verursacht Aufwand. Du brauchst eine separate Buchhaltung, einen Jahresabschluss (Bilanz), musst IHK-Beiträge zahlen und der Steuerberater wird deutlich teurer. Diese Fixkosten fressen schnell mehrere tausend Euro pro Jahr.
Ab wann rechnet sich die GmbH also?
Die Antwort ist kein fester Portfolio-Wert oder eine bestimmte Anzahl an Wohnungen. Die Antwort ist: Es kommt auf deine Strategie an.
Die GmbH lohnt sich für dich, wenn:
- Du auf “Buy and Hold” mit maximalem Reinvest setzt. Dein Ziel ist nicht, in 10 Jahren steuerfrei zu verkaufen, sondern über Jahrzehnte ein riesiges, sich selbst finanzierendes Portfolio aufzubauen. Du willst den Cashflow-Turbo durch den Steuerstundungseffekt.
- Du bereits im Spitzensteuersatz bist. Die Differenz zwischen 45 % und 15,8 % muss groß genug sein, um die laufenden Admin-Kosten der GmbH zu decken.
- Du den Cashflow (noch) nicht zum Leben brauchst. Du bist bereit, die Gewinne jahrelang in der GmbH zu “thesaurieren” (anzusammeln) und zu reinvestieren, statt sie dir auszuschütten.
Die GmbH lohnt sich (eher) nicht, wenn:
- Deine Strategie der steuerfreie Verkauf nach 10 Jahren ist.
- Du auf die laufenden Mieteinnahmen angewiesen bist, um deine privaten Lebenshaltungskosten zu decken (wegen der Dividenden-Falle).
- Dein Portfolio noch klein ist und die Mieteinnahmen kaum die Admin-Kosten der GmbH übersteigen würden.
Der Weg in die GmbH: Eine strategische Entscheidung
Der Wechsel von der privaten Verwaltung in eine GmbH-Struktur ist komplex. Wie bringt man bestehende Immobilien steuerneutral in die GmbH ein (Stichwort “Einbringung nach §20 UmwStG”)? Wann ist der richtige Zeitpunkt? Und wie strukturiert man die Finanzierung?
Genau das sind die strategischen Fragen, bei denen wir als IGG ins Spiel kommen. Wir betrachten nicht nur die einzelne Immobilie, sondern dein gesamtes Vermögen und deine persönlichen Ziele. Die Gründung einer Immobilien-GmbH ist keine reine Steuerberatung – es ist die Königsdisziplin der Immobilien-Strategie.
Wenn du an dem Punkt stehst, an dem dein privates Portfolio an seine steuerlichen Grenzen stößt, lass uns sprechen. Wir analysieren deine Situation, rechnen die Szenarien (Privat vs. GmbH) für dich durch und begleiten dich auf Wunsch bei der kompletten Umsetzung dieses professionellen Schritts.
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