Eine Immobilie als Kapitalanlage zu kaufen, ist eine echte unternehmerische Entscheidung. Und wie bei jedem guten Unternehmen stellst du dir die wichtigste Frage: Lohnt sich das Ganze überhaupt? Um den Erfolg deines Immobilien-Investments messbar und mit anderen vergleichbar zu machen, gibt es klare Kennzahlen. Die Rendite ist dabei dein entscheidender Gradmesser.
Doch Rendite ist nicht gleich Rendite. Zwischen der einfachen Bruttomietrendite und der wirklich aussagekräftigen Eigenkapitalrendite liegen Welten. In diesem Beitrag entschlüsseln wir für dich die wichtigsten Rendite-Formeln und zeigen dir, wie du herausfindest, wie profitabel dein Investment wirklich ist.
Die Bruttomietrendite: Ein erster, schneller Check
Die Bruttomietrendite ist die einfachste Kennzahl und super praktisch für einen schnellen ersten Vergleich von Objekten. Du setzt dafür einfach die Jahreskaltmiete ins Verhältnis zum reinen Kaufpreis.
Formel: (Jahreskaltmiete / Kaufpreis) * 100 = Bruttomietrendite in %
Beispiel: Stell dir vor, eine Wohnung kostet 200.000 € und du nimmst 800 € Kaltmiete pro Monat ein (also 9.600 € pro Jahr). Die Rechnung lautet: (9.600 € / 200.000 €) * 100 = 4,8 %
Aber Achtung: Diese Zahl ist nur die halbe Wahrheit! Sie ignoriert alle wichtigen Kosten wie die Kaufnebenkosten, nicht umlegbare Nebenkosten und die Instandhaltung. Sie dient also nur als grober Filter, um unpassende Angebote schnell auszusortieren.
Die Nettomietrendite: Die ehrlichere Kennzahl
Deutlich präziser wird es mit der Nettomietrendite, denn sie bezieht die wichtigsten Kostenfaktoren mit ein. Hier setzt du den Jahresreinertrag ins Verhältnis zu deinen gesamten Investitionskosten.
Formel: (Jahreskaltmiete – nicht umlegbare Kosten – Instandhaltungsrücklage) / (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) * 100 = Nettomietrendite in %
Machen wir mit unserem Beispiel weiter:
- Kaufpreis: 200.000 €
- Kaufnebenkosten (ca. 10 %): 20.000 € -> Gesamtinvestition: 220.000 €
- Jahreskaltmiete: 9.600 €
- Nicht umlegbare Kosten (z.B. Verwaltung): 400 € pro Jahr
- Instandhaltungsrücklage (fiktiv, z.B. 10 €/qm/Jahr bei 60 qm): 600 € pro Jahr
- Jahresreinertrag: 9.600 € – 400 € – 600 € = 8.600 €
Berechnung: (8.600 € / 220.000 €) * 100 = 3,9 %
Du siehst, die Realität sieht schon etwas anders aus. Die Nettomietrendite ist der entscheidende Wert, um die tatsächliche Ertragskraft einer Immobilie zu bewerten.
Die Eigenkapitalrendite: Der Turbo für dein Vermögen
Jetzt kommen wir zur Königsdisziplin: der Eigenkapitalrendite. Sie beantwortet die Frage, die dich als Investor am meisten interessiert: Wie stark verzinst sich mein tatsächlich eingesetztes Geld? Genau hier kommt der berühmte Fremdkapitalhebel ins Spiel.
Formel: (Jahresreinertrag – Darlehenszinsen) / eingesetztes Eigenkapital * 100 = Eigenkapitalrendite in %
Zurück zu unserem Beispiel:
- Gesamtinvestition: 220.000 €
- Eingesetztes Eigenkapital (z.B. nur die Kaufnebenkosten + 10% vom Kaufpreis): 20.000 € + 20.000 € = 40.000 €
- Darlehen: 180.000 € zu 3,5 % Zinsen p.a. -> Jahreszinslast: 6.300 €
- Jahresreinertrag (aus der Nettorendite-Rechnung): 8.600 €
Berechnung: (8.600 € – 6.300 €) / 40.000 € * 100 = 5,75 %
Das ist der “Wow-Effekt”: Obwohl du Zinskosten hast, verzinst sich dein eingesetztes Kapital mit satten 5,75 % – und das, während die Immobilie idealerweise im Wert steigt und dein Mieter mit seiner Miete die Tilgung deines Kredits übernimmt.
Rendite ist kein Zufall, sondern das Ergebnis von Expertise
Eine hohe Rendite zu erzielen, erfordert eine sorgfältige Auswahl und eine ehrliche Kalkulation. Bei Immobilien.Ganzheitlich.Gedacht (IGG KG) legen wir unseren Fokus ausschließlich auf Objekte, die eine nachhaltig hohe Nettorendite versprechen. Wir analysieren hunderte Angebote und legen unseren Kunden nur diejenigen vor, die unseren strengen Kriterien standhalten. Wir erstellen für dich eine transparente und realistische Rendite-Vorschau, damit du eine fundierte und sichere Entscheidung treffen kannst.
Hast du genug von theoretischen Rechnungen? Lass uns gemeinsam ein reales Objekt aus unserem Portfolio durchkalkulieren.
