Voll abgeschrieben? 3 smarte Strategien für deine “alte” Kapitalanlage
Stell dir vor: Deine erste Kapitalanlage-Immobilie. Du hast sie vor Jahrzehnten gekauft, die Mieteinnahmen fließen zuverlässig, der Kredit ist fast oder sogar vollständig getilgt. Jahrelang war sie ein steuerlicher Selbstläufer, auch dank der AfA (Absetzung für Abnutzung). Doch plötzlich siehst du auf deinem Steuerbescheid: Die zu zahlende Steuer für deine Mieteinkünfte ist deutlich gestiegen. Was ist passiert?
Herzlichen Glückwunsch, deine Immobilie ist „voll abgeschrieben“.
Das bedeutet, der steuerliche Vorteil der Abschreibung ist weggefallen. Deine Einnahmen sind gleich geblieben, aber deine absetzbaren Kosten sind gesunken. Das Resultat: Dein zu versteuerndes Einkommen aus der Vermietung steigt und damit auch deine Steuerlast.
Das ist aber kein Grund zur Panik, sondern ein Anlass für eine strategische Entscheidung. Deine „alte“ Immobilie hat enormes Potenzial. Ich zeige dir drei smarte Wege, wie du jetzt das Beste aus deiner Situation herausholen kannst.
Kurzer Rückblick: Was war die AfA noch mal?
Die AfA, oder „Absetzung für Abnutzung“, ist im Grunde der buchhalterische Wertverlust deiner Immobilie, den du steuerlich geltend machen kannst. Der Gesetzgeber geht davon aus, dass sich ein Gebäude über die Zeit abnutzt. Diese fiktive Abnutzung durftest du jährlich von deinen Mieteinnahmen abziehen und hast so deine Steuerlast gesenkt. Bei Gebäuden, die vor 1925 erbaut wurden, lief die AfA über 40 Jahre (2,5 % p.a.), bei neueren Gebäuden über 50 Jahre (2 % p.a.). Wenn dieser Zeitraum vorbei ist, endet auch der Steuervorteil.
Jetzt stehst du vor einer Weichenstellung. Welche Strategie passt zu dir und deinen Zielen?
Strategie 1: Verkaufen – Kasse machen und Steuern sparen
Die einfachste und oft lukrativste Option ist der Verkauf der Immobilie. Das deutsche Steuerrecht bietet dir hier ein riesiges Geschenk: die Spekulationsfrist.
Wenn du deine Immobilie länger als zehn Jahre im Besitz gehalten und nicht selbst bewohnt hast, ist der gesamte Verkaufsgewinn komplett steuerfrei. Ja, du hast richtig gelesen. Jeder Euro Wertsteigerung, den deine Immobilie in all den Jahren erfahren hat, gehört nach dem Verkauf zu 100 % dir.
Wie das aussieht: Angenommen, du hast die Immobilie für 150.000 € gekauft und verkaufst sie heute für 400.000 €. Die 250.000 € Gewinn landen netto in deiner Tasche, ohne dass das Finanzamt einen Cent davon sieht.
Für wen ist das ideal?
- Für “Aufräumer”: Du möchtest dein Portfolio bereinigen, dich von einer älteren Immobilie mit potenziellem Instandhaltungsstau trennen und dein Kapital neu ordnen.
- Für Liquiditäts-Sucher: Du brauchst eine größere Summe an Kapital für andere Projekte, für deine Altersvorsorge oder um dir einen lang gehegten Traum zu erfüllen.
- Für Neuinvestoren: Du willst das steuerfreie Kapital nutzen, um eine oder mehrere neue Immobilien zu kaufen und dort wieder von einer frischen, hohen AfA zu profitieren.
Vorteile: ✅ Enorme Liquidität auf einen Schlag. ✅ Der Gewinn ist nach 10 Jahren zu 100 % steuerfrei. ✅ Du entledigst dich der Verantwortung und des Verwaltungsaufwands.
Nachteile: ❌ Du verlierst den laufenden Cashflow aus den Mieteinnahmen. ❌ Du gibst ein bewährtes und inflationsgeschütztes Asset auf.
Strategie 2: Neu beleihen – Kapital hebeln für neues Wachstum
Deine Immobilie ist nicht nur eine Einkommensquelle, sie ist auch ein Tresor. Durch die jahrelange Tilgung und die Wertsteigerung am Markt schlummert in ihr ein gewaltiger, ungenutzter Wert – dein Eigenkapital. Anstatt sie zu verkaufen, kannst du diesen Wert „anzapfen“.
Beim Neu-Beleihen gehst du zu einer Bank und nimmst ein neues Darlehen auf deine (weitgehend) schuldenfreie Immobilie auf. Das frische Kapital, das du dadurch erhältst, nutzt du als Eigenkapital für den Kauf einer neuen Immobilie.
Der Clou dabei: Du behältst deine alte, cashflow-starke Immobilie und generierst gleichzeitig das nötige Kapital, um dein Portfolio zu erweitern. Mit der neuen Immobilie startest du einen neuen AfA-Zyklus und kannst die Zinsen für das neue Darlehen voll steuerlich absetzen, da sie zur Finanzierung einer Einkunftsquelle (der neuen Immobilie) dienen.
Für wen ist das ideal?
- Für Wachstums-Investoren: Dein Ziel ist es, dein Immobilienportfolio aktiv auszubauen und Vermögen zu schaffen.
- Für Optimierer: Du willst dein gebundenes Kapital wieder zum Arbeiten bringen, anstatt es ungenutzt in der Immobilie „liegen“ zu lassen.
- Für strategische Denker: Du behältst ein bewährtes Pferd im Stall und holst dir gleichzeitig ein neues Rennpferd dazu.
Vorteile: ✅ Du behältst deine bestehende Immobilie und deren Mieteinnahmen. ✅ Du generierst Kapital für neue Investitionen, ohne Eigenkapital ansparen zu müssen. ✅ Du startest mit der neuen Immobilie einen frischen AfA-Zyklus.
Nachteile: ❌ Du erhöhst deine Gesamtverschuldung und dein Risiko. ❌ Der Verwaltungsaufwand für dein Portfolio steigt. ❌ Du musst eine passende neue Immobilie finden.
Strategie 3: Einfach weiterlaufen lassen – Den Cashflow maximieren
Manchmal ist die einfachste Lösung die beste. Wenn der Kredit vollständig getilgt ist, wirft deine Immobilie einen fantastischen monatlichen Überschuss ab. Die Mieteinnahmen fließen direkt auf dein Konto, nur gekürzt um die nicht umlagefähigen Nebenkosten und Instandhaltungsrücklagen.
Diese Strategie ist die Wahl für alle, die auf maximale finanzielle Stabilität und passives Einkommen setzen. Zwar ist die Steuerlast nun höher als zuvor, aber der Netto-Cashflow nach Steuern ist oft immer noch sehr attraktiv und eine wunderbare Ergänzung zu deinem Gehalt oder deiner Rente.
Ein einfaches Rechenbeispiel:
- Mieteinnahmen p.a.: 12.000 €
- Kosten (Zinsen, Verwaltung etc.): 2.000 €
- Alte AfA (2 % von 150.000 € Kaufpreis): 3.000 €
- Früher (mit AfA): 12.000 € – 2.000 € – 3.000 € = 7.000 € zu versteuerndes Einkommen
- Jetzt (ohne AfA): 12.000 € – 2.000 € = 10.000 € zu versteuerndes Einkommen
Dein zu versteuerndes Einkommen ist um 3.000 € gestiegen. Bei einem persönlichen Steuersatz von z.B. 40 % bedeutet das 1.200 € mehr Steuern pro Jahr. Dein Netto-Cashflow ist also gesunken, aber vermutlich immer noch sehr positiv.
Für wen ist das ideal?
- Für Einkommens-Fokussierte: Du bist in einer Lebensphase (z.B. kurz vor der Rente), in der ein stabiler, berechenbarer und hoher Cashflow wichtiger ist als weiteres Wachstum.
- Für Risikoaverse: Du möchtest keine neuen Kredite aufnehmen und keine komplexen Transaktionen durchführen.
- Für Zufriedene: Die Immobilie läuft super, die Mieter sind zuverlässig – warum ein funktionierendes System ändern?
Vorteile: ✅ Maximaler, stabiler und passiver Cashflow vor Steuern. ✅ Kein Aufwand, keine neuen Risiken. ✅ Inflationsgeschützte Einnahmequelle für die Altersvorsorge.
Nachteile: ❌ Die Steuerlast ist deutlich höher als zuvor. ❌ Dein Kapital ist gebunden und arbeitet nicht für weiteres Wachstum.
Fazit: Dein Geld, deine Entscheidung
Dass deine Immobilie voll abgeschrieben ist, ist ein Luxusproblem. Es zeigt, dass du ein erfolgreicher und langfristiger Investor bist. Es gibt keine pauschal richtige Antwort – die beste Strategie hängt einzig und allein von deinen persönlichen Zielen ab.
- Willst du maximale Liquidität und einen sauberen Schnitt? Dann verkaufe steuerfrei.
- Willst du dein Imperium ausbauen und dein Kapital hebeln? Dann beleihe die Immobilie neu.
- Willst du maximalen passiven Geldfluss und Stabilität? Dann lass sie einfach weiterlaufen.
Analysiere deine aktuelle Lebenssituation, deine finanziellen Ziele und deine Risikobereitschaft. Eines ist sicher: Du sitzt am Steuer und hast drei hervorragende Optionen zur Auswahl.
Wichtiger Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine professionelle Beratung. Sprich deine Pläne und die steuerlichen Details unbedingt mit deinem Steuerberater durch, bevor du eine Entscheidung triffst.
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